Консультация от ООО «ЦПИиТР»: как не попасть на удочку мошенников при покупке земельного участка
- Автор: Юлия Фотлер, фото автора
- Дата: 12.08.2010
- Нет комментариев
В Бердске зафиксированы случаи продажи земельных участков по фальшивым документам
Компания под руководством Николая Шамаля, землеустроителя с многолетним стажем работы, поможет решить любые юридические и технические проблемы при оформлении земельных участков
На вопросы читателей отвечает Николай Шамаль, генеральный директор ООО «Центр правового, информационного и технического развития»:
- Изменилась ли процедура оформления земельных участков в связи с реорганизацией кадастровой службы в Новосибирской области?
Андрей Владимирович, 35 лет
- В соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 8 февраля 2010 года № П/41 «О некоторых территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» с 1 марта 2010 года началась процедура реорганизации Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области в форме объединения с Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.
После завершения реорганизации функции в полном объеме переходят к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области – Росреестр.
Процедура реорганизации, на мой взгляд, больше популистская, чем реально дающая пользу гражданам. Сегодня до конца никому не понятно, для чего было проведено объединение служб, занимающихся регистрацией и учетом земельных участков. Процедура реорганизации сегодня еще не закончена, предполагается объединение Росреестра с земельной кадастровой палатой.
До 1 сентября 2010 года те, кто совершают сделки с недвижимостью, должны подавать в Росреестр документы для получения выписки от земельной кадастровой палаты. Начиная с сентября, это будет функцией самой земельной кадастровой палаты. Реорганизация служб, безусловно, повлекла за собой усложнение процедуры оформления земельных участков. Клиенты, пользующиеся услугами землеустроителей, должны понять: оформление земельного участка занимает минимум полгода. Чаще всего бывают дополнительные согласования, связанные с определением границ участка, предоставлением дополнительных документов, поэтому решение задачи оформления растягивается еще на больший срок. В некоторых садоводческих обществах межевание длится более года. В любом случае следует консультироваться по поводу оформления участка со специалистами, которые помогут избежать различных юридических и технических проблем.
Самое сложное в оформлении участков – разрешить возникший спор между собственниками соседних участков, когда один или другой сосед не согласен с проведенной границей между участками. Такие вопросы, как правило, решаются только в суде. Суд определяет местоположение границ, когда ни истец, ни ответчик не приводят достаточно обоснованных аргументов, доказывая свою правоту. Наша организация в таких случаях выступает экспертом и помогает решить вопрос по установлению границ между участками.
Также сложности могут возникнуть, если межевание одной и той же территории делают несколько организаций, например, одна организация сделала межевание и допустила ошибку, поэтому технические данные различаются. В прежние годы землеустроительные организации проводили совместные совещания с комитетом по земельным ресурсам или комитетом по недвижимости, выясняли, кто прав, составляли протокол и вносили изменения в данные кадастровой палаты. Сейчас за эту процедуру никто, по сути, ответственности не несет. При наличии ошибки межевания между собой разбираются сами землеустроители. Если одна организация ошиблась, то обязать ее исправить закон не может.
Как поступать при обнаружении ошибки? В Росреестре на этот вопрос отвечают, мол, вы обнаружили, вы исправляйте, за счет того, кто в этом заинтересован, а затем выставляйте счет той организации, которая допустила ошибку. Однако убедить платить за привлечение соответствующего специалиста сложно, ведь между данными организациями нет никакой договоренности. Поэтому среди нас, землеустроителей, действует негласное правило: в случае обнаружения ошибки в межевом деле
- Я намерен приобрести земельный участок в дачном обществе в районе водозабора. Общество, судя по всему, молодое, недостаточно освоенное дачниками, целина просто нарезана и продается. Продавец предлагал мне посмотреть несколько вариантов на выбор. Говорит, все документы у него есть, они в порядке, но у меня почему-то есть сомнения в порядочности продавца. Пожалуйста, подскажите, на что обратить внимание, чтобы потом не оказалось, что этот участок уже кому-то продан?
Михаил Лазарев, пенсионер
- В последнее время в силу своей деятельности я столкнулся с несколькими случаями продажи в Бердске участков с двойными правами собственности. В одном случае бердчанин купил права на один земельный участок, а реально пользуется участком, расположенным в другом месте, имеющим также зарегистрированные права собственности, но по декларации. Только после сделки купли-продажи покупатель узнал, что местоположение этого участка на самом деле декларируемое и находится на чужой территории. Здесь имел место неграмотный подход к сделке: ни покупатель, ни продавец четко не знали закона. Таким образом, теперь покупатель «владеет» участком с двойными правами, который в любой момент может потерять.
В другом случае продавцы сфальсифицировали межевое дело, а после продажи участка исчезли. Покупатель затем узнал, что его участок на самом деле не является частью данного садоводческого общества и вообще неизвестно, кому принадлежит.
Покупателю земельного участка необходимо обратить внимание на следующее. Во-первых, обязательно должен быть документ о межевании приобретаемого участка в соответствии с земельным законодательством. Если в выписке из земельной кадастровой палаты (строка 16) указано: «границы земельного участка определены с нарушением земельного законодательства» или «не соответствуют земельному законодательству», то это должно насторожить покупателя, и будет лучше, если он откажется от мысли приобретать такой участок.
Если же выписка свидетельствует о том, что «границы земельного участка определены в соответствии с земельным законодательством», тогда за местоположение участка несет ответственность государство. Чтобы избежать подводных камней и на законных основаниях стать владельцем участка, проконсультируйтесь со специалистами.